|
长阳土家族自治县房地产业“十一五”发展规划
（报送稿）
一、县域住宅与房地产业现状：
（一）县域住宅与房地产业发展情况
“十五”期间，在经济、和谐社会、科学发展观三大推力影响下，我县房地产业呈快速发展态势。通过积极贯彻实施扩大内需、促进消费、拉动经济增长的国家战略决策，努力夯实投资和消费拉动经济增长的两个着力点，全方位启动住房消费市场，促进房地产市场繁荣，从而带动一、二级市场的联动发展；住房制度改革取得实质性进展，正逐步形成新的住房分配和供应体制；住房建设和房地产投资稳步增长，经济适用住房建设和供应顺利起步，城镇居民居住条件得到改善；房地产交易活跃，市场繁荣；房地产投资和消费对县域经济增长的贡献率逐年提高。住宅与房地产业在县域经济发展中地位日益增强，为我县城市建设、社会经济发展和提高居民居住水平做出了应有的贡献。
“十五”期间，全县城镇住宅建设和房地产开发保持稳步发展，累计完成投资40615.61万元，其中商品住宅完成投资18348.18万元；累计完成房屋竣工面积584146平方米，完成商品房（含经济适用住房及各种集资建房等）销售面积305803.05平方米，累计实现销售额22935.23万元，平均销售价格750.00
元/m2。2548户居民乔迁新居，城镇人均居住面积由一九九二年的24.57平方米提高到目前的28.00平方米。房地产市场得到长足发展，有形交易市场建设成绩显著，房地产买卖、抵押总金额逐年增长；中介服务得到了有效规范和迅速发展，房地产市场日趋成熟，逐步从卖方市场向买方市场过渡，步入平稳发展期。
房屋产权产籍管理基础工作得到加强，进一步完善和规范程序，使房屋产权登记发证工作步入法制轨道。房屋安全鉴定和白蚁防治管理工作有所加强，房地产行政执法水平进一步提高，法律体系进一步完善，市场环境得到有效改善，房屋拆迁管理工作进一步规范。
住房制度改革取得阶段性进展，旧的体制已经打破，新的体制逐步建立，全县全面停止了住房实物分配并报送了货币化分配实施方案；全面建立了住房公积金制度并发展了政策性和商业性并存的住房金融，开放了住房二级市场。
（二）县域住宅与房地产业发展中存在的主要问题：
前一阶段，县域住宅与房地产业发展总体上保持了良好的运行态势，但也存在一些不容忽视的政策性、机制性、结构性问题，主要表现为：
1、房地产市场不够完善。商品住宅的供应体制尚未真正理顺，中、高、低商品住宅结构需要进一步研究协调；房地产市场与金融市场游离特征明显，房地产金融体系发育迟缓，住房消费观念有待进一步转变；住房潜在需求大，有效需求不足，房地产市场有待进一步培育和发展。
2、房地产开发的粗放型特征明显。县域房地产开发企业生产规模普遍偏小，开发资金不足，负债率偏高，住宅生产集约化程度低，产品科技含量偏低。
3、房地产行业的完整性、统一性未得到充分体现。主要表现在房地产开发的计划、建设、国土资源、房地产管理等方面的职能分散、管理脱节，难以形成协调运行和有效联动，不可避免地存在管理分割、效率不高等现象，影响了房地产业的整体发展，也未能充分发挥房地产业在国民经济中的支柱作用。
4、房地产开发结构失衡。按照国家关于我国建立城镇住房新体制的要求，在住房供应和保障两个方面，以社会和谐发展为目标，以“居者有其屋”为方向，全面建立以经济适用住房为主体的多层次住房供应体系，即高收入家庭购买商品房，中低收入家庭购买或租住经济适用住房，最低收入家庭租住廉租住房。而我县由于经济适用住房在土地划拨和涉关条块管理的税费减免等方面的优惠政策不能落实到位，廉租住房制度尚在酝酿建立之中，因此，房地产开发出现了结构失衡的问题。
5、物业管理水平低，物业管理体制尚未理顺。现有公有住房售后管理仍表现为行政福利型模式，而商品房售后物业管理也不尽规范和完善，有待于全面贯彻落实《物业管理条例》，全方位推进物业管理体制改革和机制转换。
二、“十一五”县域房地产业发展环境分析
“十一五”期间，县域住宅与房地产业将面临三大转变：一是房地产经济增长方式由分散型向规模型及质量效益型转变；二是房地产业对经济增长的拉动由单一的投资拉动向投资与消费双向拉动转变；三是房地产市场发展机制由主要靠行政措施和政策调控向靠市场自身调节转变。未来五年，县域经济将进入新的发展阶段，县域经济的持续稳定增长和人民生活水平的提高，客观上要求房地产业发展与之相适应，不断提高住宅环境和质量。因此，住宅建设与房地产业要继续持续增长，将面临广阔的发展空间：一是随着住房制度改革的不断深化、住房金融的快速发展和住房商品化进程的加快，住宅建设仍将保持较高的增长速度，带动住宅与房地产业继续平稳发展，房改促进居民住房消费观念的转变，刺激住宅的市场需求和住房建设投资，房地产需要也将逐渐从无序和隐性化向有序和现实化转变，带动房地产市场平稳发展。二是住房金融体系逐步建立，房地产金融进一步发展将保证房地产开发的资金需求，住房金融由过去主要面对开发企业转入既面向开发企业又面向消费者；住房分配货币化将适时启动；住宅金融的二级市场得到培育和发展；同时以住房公积金制度为主的政策性住房金融走向良性循环，将进一步保证房地产开发资金需求；三是随着住房二级市场的开放，依托现有住房上市交易，通过换购住房来改善住房条件的巨大潜在需求将转变为有效需求，将带动房地产市场的进一步活跃；四是城镇化进程所推进的城镇人口的增长将加大对住房和营业用房等房屋的有效需求。五是近年国家、省、市出台了一系列鼓励住房消费政策，这些政策将近一步呈现良好的效应，为“十一五”期间住宅建设和消费产生巨大影响；六是随着沪溶高速公路等交通纽带相继贯通，使得县域城镇建设和房地产业的发展面临更为广阔的招商引资和消费拓展空间。随之产生的宜昌半小时经济圈的发展也将给我县城镇的功能分区、产业成链、房地产发展带来新的契机和战略机遇。此外，建立健全房地产市场体系和土地市场体系的速度加快，将带动房地产业质和量上的全面发展。因此，“十一五”期间乃至今后一段时期，随着县域经济的快速发展，对作为基础性行业的房地产业而言，将是一个稳步健康发展的时期。
三、县域房地产业“十一五”发展目标、指标预测和工作重点：
（一）“十一五”县域房地产业指导思想
“十一五”期间，我县房地产业发展的指导思想是：以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指针，以党的十六大提出的全面建设小康社会为目标，牢固树立科学发展观，坚持以人为本。以提高人民群众居住水平为出发点，不断改善居住环境，培育、建立、发展和完善以普通住宅为主的房地产市场体系，加快住房建设，加速住房市场化进程，加大调控和管理力度，以启动住房消费为切入点，致力于城镇居民生活水平的提高和城镇的可持续发展，力争到2010年实现县域城镇住房的全面小康，促进房地产业持续健康发展，将住宅与房地产业真正培育成为县域国民经济的支柱产业，为推动县域经济和社会协调发展作出新贡献。
（二）“十一五”县域房地产业发展目标
1、初步建立起以经济适用住房为主体的多层次住房供应体系，商品房、经济适用住房、廉租住房的发展结构合理，比例适当，在整个住房供应体系中，商品房供应比例不高于60%，经济适用住房不低于35%，廉租住房达5%以上。
2、规范物业管理，不断推进社会化、专业化物业管理，改善人居环境，提升城镇品味。所有新建住宅小区、综合商住楼必须纳入社会化、专业化、市场化物业管理，支持企事业单位和行政单位后勤服务体制改革转制，实行市场化物业管理新体制，积极创造条件推进老城区非小区住宅物业管理工作，努力扩大市场化、专业化物业管理覆盖面，力争到“十一五”期末，管理面积达到社会房屋总面积的15%，新建住宅小区实行物业管理面积达到95%以上。
3、开发建设住宅56万平方米，其中商品住房34
万平方米，经济适用住房20万平方米，廉租住房2万平方米/350套；平均年开发建设11.20万平方米，期末城镇居民人均住房建筑面积达到35平方米，解决住房建筑面积18平方米以下的城镇居民家庭住房困难问题。
4、房地产市场体系进一步完善，使房地产交易信息共享、流通快捷、手续简化，不断壮大房地产评估、经纪等中介机构，着力培育和发展物业管理企业。
6、继续深入推进房改，彻底停止住房实物分配，适时启动住房分配货币化，力争尽早在县直机构全面推行，为住宅与房地产业发展增添动力。
（三）工作重点主要有：
1、坚持可持续发展观，认真贯彻国家调控政策，促进房地产业稳步持续发展，努力实现县域房地产业经济增长方式的转变，推进以普通住宅为主的房地产业规模化经营。正确处理房地产投资增长和结构、质量、效益的关系，按照城镇总体规划、土地利用总体规划和房地产业发展规划要求，稳步推进旧城改造和新区建设。转变投资增长方式，努力拓宽房地产开发融资渠道，积极探索并推广吸引外来投资和民间资金投资房地产的工作，保持房地产开发投资的适度增长。大力推行旧城成片改造和新区建设的综合开发模式，在城镇总体规划和详规中明确城镇功能及骨架，按照城镇面貌“绿化、美化、亮化”和“区域化、特色化、个性化”要求合理布局，促进城镇建设和房地产市场发展的整体联动升值。强化规划调控力度，坚决停止龙舟坪旧城区新建私房和已建私房的改、扩建行为，努力实施规划严控，合理拆迁安置，确保旧城改造效果和城镇品质的提升，同时，提高房屋建设的规划设计水平，发展节能省地型住宅，并配套开发具有一定规模的极具民族文化特色的符合县域文化、旅游、历史和发展实际的“永和坪民族文化特色小区”、“何家坪居住小区和别墅区”、“龙舟坪城东政治文化区”、“城中商业区”等功能明确、特色鲜明、个性突出的城镇房地产区域，着力打造精品房地产，构建和谐的民族特色城镇。积极推动住宅产业现代化、个性化、民族化、特色化，全面提升和挖掘县域房地产的品质、内涵和潜力，使增长方式由数量型向质量效益型转变。以房地产开发推进城镇东、中、西部区域及清江大桥建成后何家坪小区的全面开发建设，努力构建资源节约、环境友好、民族特色的城镇房地产业格局。
2、加强和改善房地产业经济调控，强化政府对房地产市场尤其是商品住宅市场调控力度，制定和实施以经济适用住房开发和经营为主体的产业倾斜政策，加强规划对房地产市场发展的引导，在城镇总体规划、近期建设规划中，合理确定各类房地产开发用地布局和比例，优先落实经济适用住房及普通商品住房建设用地，适度扩大其土地供应量，严格界定规划设计条件，强化规划、实施监管，加快发展以经济适用住房为主体的低、中档普通商品住房，从严控制商业用房、高档写字楼、高档住房的建设规模，加强房地产市场信息系统和预警预报体系建设，积极引导理性投资和消费，合理抑制房价过快增长，防止房地产市场大起大落。实现房地产市场需求和市场供给的长期平衡。
3、稳步推进住房制度改革，建立科学合理的住宅供应体系和有力的保障体系。加快经济适用住房建设和廉租住房制度建设，健全和完善住房保障制度。落实各项优惠政策，推广“政府组织、市场化运作”模式，切实加大面向城镇中低收入家庭的经济适用住房建设力度，严格实行购买经济适用住房申请、审批和公示制度，严格审定销售价格和销售对象，确保国家各项优惠政策落实到城镇中低收入家庭。进一步推进廉租住房制度建设，完善最低收入家庭住房保障措施，严格申请和审批制度，多渠道筹措资金，切实保障“居者有其屋”。
4、加快建立适应县域经济发展水平的房地产投融资体制、开发建设管理体制和物业管理体制。努力推进房地产业快速发展，促进市场繁荣稳定。
5、建立科学合理的商品房价格体系，完善商品房价格监督和管理办法，依法保护开发企业和消费者合法权益，促进市场发展质的飞跃。
6、加强房地产业政策法规体系研究和建设，强化市场监管，加大执法力度、进一步整顿规范房地产市场秩序，保证公平竞争，引导房地产业健康有序发展。
四、主要政策措施：
1、加强房地产调控力度。坚持在发展中抓好调控，在调控中实现发展，充分发挥政府在经济运行中的职能作用，实行房地产开发建设总量控制，在年均开发建设11.20万平方米的基础上，合理确定商品房、经济适用住房和廉租住房建设比例，建立和完善新的住房供应体系，妥善处理危旧房改造、经济适用住房建设和其它商品房开发关系，保持房地产市场供求关系相对平衡，防止房地产开发结构失衡，化解房地产风险。同时，必须根据市场的实际需求投放土地供应量，既要防止过量供给，又要防止过度从紧，努力保持供需结构平衡。
2、大力发展经济适用住房，加快廉租住房制度建立。合理确定经济适用住房建设规模，其建设比重应达到住宅建设总量的35%以上，单套面积控制在90—120平方米。规范销售行为，建立健全管理制度，严格项目管理，严格审定销售价格，严格审查购房对象，严格上市交易管理，合理确定供应对象的范围和具体收入线标准，着力解决中低收入家庭的住房困难。加强经济适用住房价格监管，严格执行国家计委、建设部的规定，实行政府指导价，控制建设成本，保证工程质量。同时全面落实经济适用住房建设的系列优惠政策，实现土地行政划拨，免收土地出让金等政策优惠。从速制定廉租住房建设、经营、管理办法，加快廉租住房制度的建设，廉租住房资金应列入年度财政预算，并多渠道筹措有效资金，切实解决最低收入家庭的住房困难问题。同时，积极引导开发企业从中低收入者的需求出发，建设更多中低档次、中低价位的适销对路产品，推动产业健康发展。
3、深化住房制度改革，建立健全住房供应机制和住房保障制度，适时启动住房分配货币化，逐步提高住房公积金缴存比例，加大住房补贴落实力度和住房公积金归集力度，加强资金监管，加大执法力度，扩大住房公积金归集率、缴存率、覆盖率，同时不断改进服务水平，简化办事程序，进一步提高住房公积金的使用率，在积极开展住房公积金个贷的同时，强化政策宣传，引导、鼓励开展住房公积金与商业银行自营资金组合贷款业务，加大支持职工购房力度，引进住房置业担保和贷款保险，更好地解决住房贷款的担保问题。
4、推动房地产开发稳步发展，编制房地产开发专项规划，纳入城市总体规划和土地利用总体规划，合理确定年度开发建设计划，确保房地产投资稳步增长。坚持综合开发、配套建设，明确开发用地规模底限，鼓励房地产开发企业将新区开发和旧城改造相结合，以新区建设带动旧城改造，采取一定的优惠政策，鼓励开发企业引资或联合集中力量成片改造旧城区，鼓励引进具有实力和信誉的房地产开发企业参予县域房地产开发及建设，推动县域开发市场的全面发展。同时，建立房地产开发项目动态管理制度，推行房地产开发项目手册，建立项目资本金制度，保障开发项目正常实施。
5、进一步开放和搞活住房二级市场，规范引导房地产置业投资，大力培育、发展房地产消费市场，促进住房的有效需求。目前，房地产交易服务收费大幅度降低，为充分搞活市场，政府应该在房地产交易契税和个人所得税的开征中予以协调，适度降低门槛，并切实落实到位，保障房地产市场的可持续发展。
6、深入推进房地产权属管理和交易管理体制改革，完善交易程序及权属登记办法，确保各项税收足额入库，简化交易手续，提高办事效率，方便群众办事。
7、大力规范和发展房地产中介服务，拓展住房消费中介服务领域，充分发挥中介对市场的导向作用，建立健全市场运行规则，加强市场监管，规范市场行为，促进房地产市场流通，进一步扩大住房消费，保证市场有序运行。
8、全面推行和规范物业管理，改善人居环境，提升城镇品味。改革现有住房管理模式。在积极推行以业主自治管理为核心、房地产行政主管部门为指导的社会化、专业化、市场化的条块结合的物业管理新体制，积极支持和鼓励企事业单位及行政单位后勤保障体制改革中物业管理体制的分离，实行市场化物业管理新体制的同时，加大对旧小区和公有住房区域的整治力度，明确整治资金来源，全面推进县域住宅区物业管理；对新竣工开发项目和小区，必须强制性纳入专业化、社会化、市场化物业管理。认真贯彻落实《物业管理条例》，完善并从严落实住宅共用部分、共用设施设备维修基金制度，建立健全物业管理从业人员资格管理和物业管理企业资质管理制度，逐步建立“质价相符”的服务收费体制，规范物业管理，确保物业长治久安。
9、加强市场监管，持续整顿和规范房地产市场秩序，严格房地产开发企业资质审查制度，严把市场准入关，通过治理整顿，扶持一批实力强、规模大、效益好、经营管理规范的企业，为产业发展创造优良环境；加强房地产项目开发建设管理。严格执行开发项目审批程序，坚决执行商品房预售许可制度，全面落实房地产开发项目手册备案和项目资本金制度强化开发项目综合验收制度；完善房地产中介市场规则。适时组织对房地产开发经营市场、中介服务市场和物业管理市场的专项治理，严厉打击虚假和不规范广告行为，从重查处“短斤缺两”的行为。积极稳妥地采取有效措施，依法规范房地产市场经济秩序，提高规模效益，促进房地产市场健康稳定发展。
10、进一步优化投资环境，多方筹集资金，加大房地产开发投资力度。积极鼓励金融机构与房地产开发商紧密合作，开展各种较为灵活的房地产金融业务，拓展房地产按揭业务，加强个人住房贷款的风险防范。不断改善投资环境，加强对外宣传，探索和尝试利用外埠资金和民间资本等形式，拓宽房地产业利用外埠资金和民间资本投融资渠道和效率。努力为房地产市场的全面健康发展提供优良的投融资环境，推进产业发展质和量的全面提高。 |